MARTINA DYLLONG En España está en vigor desde el 1 de enero de 1995 la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos, LAU, reformada por última vez por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre.

En el artículo 2 de la LAU, el legislador define el concepto de arrendamiento de vivienda. En consecuencia, existe arrendamiento de vivienda si se celebra un contrato sobre un edificio habitable cuya finalidad principal sea servir de residencia permanente al arrendatario. Las disposiciones sobre arrendamiento de vivienda también se aplican a los muebles, trasteros, plazas de garaje, habitaciones alquiladas u otras dependencias, pero sólo si se alquilan junto con la vivienda.

1. forma del contrato de alquiler

Por lo general, el contrato de arrendamiento carece de forma, es decir, puede celebrarse verbalmente. Sin embargo, por razones de seguridad jurídica, debe celebrarse por escrito. Cualquiera de las partes puede exigir un contrato de alquiler por escrito.

2. contenido del contrato de alquiler

En general, en la legislación española sobre arrendamientos se aplica la libertad contractual. No obstante, deben respetarse las disposiciones obligatorias de la legislación española sobre arrendamientos relativas a la fianza y a la forma escrita del contrato. El contenido de los contratos relativos a los arrendamientos de viviendas está regulado en la LAU, aunque la ley permite acuerdos divergentes en determinados ámbitos.

a) Partes contratantes
Cualquier persona física o jurídica puede ser arrendador de una vivienda. Sólo una persona física puede ser arrendatario de una vivienda. Además, los grupos de personas (inquilinos de un piso compartido, matrimonios, parejas de hecho) pueden ser partes en un contrato de arrendamiento.

b) Descripción de la vivienda de alquiler

La vivienda alquilada debe describirse con precisión en el contrato de alquiler (calle, número de casa, metros cuadrados, portal, número de piso, etc.), indicando también el número catastral para poder identificar con precisión la vivienda.

c) El importe y el pago del alquiler

El importe del alquiler es libremente negociable. Las partes también son libres de acordar la forma de pago (diaria, semanal, mensual, etc.).
Si las partes no han llegado a un acuerdo, el alquiler debe pagarse mensualmente por adelantado dentro de los 7 primeros días del mes. Si no hay ninguna disposición en el contrato sobre la forma de pago del alquiler, éste debe abonarse en efectivo y en el piso alquilado, por lo que el propietario está obligado a entregar un recibo al inquilino.

d) Depósito

Es obligatorio el pago de una fianza en metálico por importe de un mes de alquiler. En muchos casos, se acuerda el pago de dos meses de alquiler, sobre todo si el piso está amueblado. Durante los cinco primeros años del contrato, no es necesario reajustar la fianza. Las partes son libres de negociar el ajuste de la fianza.
La fianza debe devolverse al inquilino al final del contrato. Si el arrendador la retiene un mes después de la entrega de llaves, también se cobrarán intereses de demora.
El casero también tiene la opción de exigir una fianza adicional. Hoy en día, es habitual que el arrendador exija un aval bancario por un importe equivalente a varios meses de alquiler. El objetivo es garantizar el pago de todos los alquileres y las reparaciones.

e) Reajuste y aumento del alquiler

No existe obligación legal de ajustar el alquiler. La ley se limita a ofrecer al arrendador la posibilidad de acordarlo. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, el arrendador sólo puede reajustar el alquiler una vez al año. El alquiler vigente durante el año anterior se ajusta en el porcentaje en que haya variado el índice de precios al consumo (IPC) durante los doce meses anteriores a la revisión. El mes de referencia para la primera revisión es el mes en que se publicó el índice antes de la celebración del contrato, y para las revisiones posteriores, el mes en que se publicó el índice aplicado más recientemente.
A partir del sexto año de vigencia del contrato, existe plena libertad contractual en lo que respecta a los acuerdos sobre las revisiones del alquiler. A falta de tal acuerdo, se aplican las mismas disposiciones que para los contratos con una duración de hasta cinco años.

f) Gastos accesorios

En España, los gastos por servicios incluyen los "gastos generales" y los "servicios individuales". Los gastos generales son los gastos de mantenimiento del edificio, la recogida de basuras, los gastos del jardinero, el mantenimiento de una piscina, los gastos de seguro, etc., mientras que los servicios individuales son los gastos de electricidad, gas y agua, cuyo consumo puede leerse en el contador individual correspondiente.
A menudo se discute la posibilidad de repercutir el pago del impuesto anual sobre bienes inmuebles (IBI) al inquilino. En los arrendamientos celebrados antes de mayo de 1985, el impuesto sobre bienes inmuebles sólo puede repercutirse al arrendatario si las partes no han acordado nada en contrario. En los arrendamientos celebrados a partir del 1 de enero de 1995, el impuesto sobre bienes inmuebles puede repercutirse al arrendatario, pero debe indicarse expresamente en el contrato de arrendamiento.
El alquiler acordado puede incluir el importe de los gastos accesorios o también puede figurar por separado en el contrato. En los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, los gastos accesorios corresponden a la parte de los gastos de funcionamiento de la comunidad de propietarios. En otros edificios, los gastos accesorios se calculan en función de la superficie habitable. La imposición de gastos de comunidad al inquilino sólo es posible si se ha acordado expresamente en el contrato de arrendamiento. A falta de tal acuerdo escrito, el inquilino no está obligado a pagar los gastos de comunidad.

Autor:
Abogada Martina Dyllong
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