La compra de una vivienda alquilada

Al comprar una vivienda alquilada, también hay que tener en cuenta lo siguiente:

1. "Comprar no significa alquilar"

Si se vende una vivienda alquilada, el comprador suscribe todos los contratos de arrendamiento. Debe estipularse a partir de cuándo deben pagarse al comprador los alquileres y los depósitos, y el vendedor está obligado a informar al comprador de si existen litigios sobre el alquiler de carácter extrajudicial o judicial (reducciones de alquiler, alquileres atrasados, derechos de retención, cancelaciones). Por ley, el comprador sólo entra en el arrendamiento a partir del momento de la adquisición de la propiedad. Sin embargo, se puede acordar de forma razonable que las reclamaciones relativas a las prestaciones y gravámenes en la relación interna se adelanten al momento del pago íntegro del precio de compra. Si esta fecha cae a mediados de mes, los alquileres y gastos accesorios se calcularán pro rata temporis.

Además, puede acordarse que el comprador esté autorizado a hacer declaraciones a los inquilinos (por ejemplo, notificaciones de rescisión, aumentos de alquiler) en lugar del vendedor desde el pago del precio de compra hasta la transferencia de la propiedad. Sin embargo, si el comprador desea notificar la rescisión por sus propias necesidades, sólo podrá hacerlo después de la transferencia de la propiedad.

2. obligaciones del vendedor frente al comprador

El vendedor no tiene la obligación fundamental de revelar los contratos de arrendamiento al comprador, pero cierta información debe incluirse en el contrato notarial. El comprador debe inspeccionar todos los contratos de arrendamiento antes de elevar a escritura pública el contrato de compraventa. Como parte del contrato de compraventa, el vendedor puede estar obligado a entregar los originales de los contratos de arrendamiento al comprador. El vendedor está obligado a informar al comprador si el alquiler no se puede conseguir a largo plazo.

3. depósitos

De conformidad con las disposiciones legales, el comprador está obligado a devolver al arrendatario la fianza del alquiler, incluidos los intereses, cuando venza el crédito. También está obligado a hacerlo aunque no haya recibido la fianza del vendedor. Por lo tanto, el vendedor debe estar obligado en el contrato de compra a transferir la fianza al comprador. Si el inquilino no recibe la fianza del comprador, puede dirigirse al vendedor, que es, por tanto, responsable de ella. Esto sólo puede evitarse si el vendedor obtiene una indemnización de los inquilinos por las fianzas.

4. derecho de tanteo legal para un piso alquilado y restricción de la cancelación para uso personal

a) Derecho de tanteo

Al comprar un piso alquilado (o una casa adosada o pareada tras la división de la propiedad) que esté sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal, el inquilino puede tener un derecho de tanteo. El registro de la propiedad no suele indicar si existe un derecho de tanteo legal. El inquilino tiene un derecho de preferencia si la división en condominios se produjo después de que el inquilino se mudara. Sin embargo, esto no se aplica si el arrendador vende la vivienda a familiares o a un miembro de su hogar. En cambio, si el inquilino se instala en un condominio ya dividido, no tiene derecho de tanteo. El notario está obligado a informar a las partes de la existencia del derecho legal de tanteo del inquilino.

b) Restricción de la cancelación para uso personal

Si el objeto de la compra es un piso alquilado cuya propiedad horizontal no se estableció hasta después de su transmisión al inquilino, el comprador debe tener en cuenta que sólo puede rescindir el contrato por motivos de uso personal una vez transcurridos tres años desde la venta.

5. opción del impuesto sobre las ventas

Por regla general, no se paga IVA por la venta de un inmueble. Sin embargo, es posible optar por el IVA. La finalidad de ello es que el vendedor reciba la deducción del IVA soportado por los gastos que reclame (materiales de construcción, servicios de construcción). Para que se pueda acordar la opción del IVA, tanto el vendedor como el comprador deben ser empresarios según la ley del IVA. Este es el caso del vendedor, por ejemplo, si utiliza el inmueble para su actividad empresarial, y del comprador, por ejemplo, si adquiere el inmueble para su actividad empresarial o lo alquila a un empresario. En lo que respecta a la opción del IVA, debe solicitarse previamente el asesoramiento de los respectivos asesores fiscales de las partes para aclarar si se cumplen los requisitos para la opción del IVA y cuáles son.