La compra de una propiedad

Para muchas personas, la compra de una propiedad es una inversión financiera importante, si no la mayor, de su vida. Para proteger tanto al vendedor como al comprador de sorpresas desagradables, el contrato de compraventa de un terreno, una casa, un condominio o un derecho de construcción hereditario debe elevarse a escritura pública. El notario asesora tanto al vendedor como al comprador antes de firmar el contrato de compraventa y, una vez firmado éste, se encarga de la tramitación y ejecución de la escritura hasta la transmisión de la propiedad en el registro de la propiedad. Es importante saber que el precio de compra no se paga el día de la firma del contrato de compraventa, sino sólo cuando el notario ha hecho efectivo el precio de compra. El comprador tampoco se convierte en propietario el día de la firma del contrato de compraventa, sino sólo cuando se inscribe como propietario en el registro de la propiedad.

Las partes contratantes deben prestar atención a las siguientes particularidades:

1. partido extranjero

En el caso de una parte extranjera, debe tenerse en cuenta que es posible que un intérprete tenga que asistir a la certificación notarial. Las partes pueden renunciar a la presencia de un intérprete jurado. No obstante, los familiares cercanos no pueden actuar como intérpretes. La notaria Sra. Bürsgens-Dyllong habla español con fluidez y puede realizar notarizaciones y certificaciones en español, por lo que en este caso puede no ser necesario un traductor.

2. régimen económico matrimonial de las partes

El régimen económico matrimonial de las partes implicadas es importante, ya que puede dar lugar a una restricción de la disposición del cónyuge vendedor, por ejemplo. Por ejemplo, si el vendedor de una propiedad, que es el único propietario en el registro de la propiedad, está casado con arreglo al régimen económico matrimonial alemán legal de comunidad de ganancias acumuladas ("sin contrato matrimonial"), puede existir un requisito de consentimiento para la venta de la propiedad del otro cónyuge si la propiedad que se va a vender es el conjunto de los bienes (es decir, generalmente menos del 10% del patrimonio neto total o del 15% en el caso de bienes más pequeños). Si el cónyuge da su consentimiento a la venta en el marco de la escrituración, la venta es posible. Si uno de los cónyuges no da su consentimiento, el comprador no puede convertirse en propietario del inmueble, el registro de la propiedad es incorrecto y no es posible una adquisición de buena fe. En el caso de regímenes matrimoniales extranjeros, también puede ser necesario el consentimiento del cónyuge.

3. representante autorizado

Si un representante autorizado actúa en nombre de una de las partes contratantes, el poder debe autorizarle también a celebrar el contrato de compraventa. Debe presentarse al notario el poder original o una copia del mismo. No basta con una copia notarial o simple.

4. representante no autorizado

Un representante sin poder notarial es la persona que firma el contrato de compraventa por una de las partes contratantes sin poder presentar un poder notarial. Este es el caso, por ejemplo, si una de las partes contratantes cae enferma y encarga a su cónyuge que lleve a cabo la protocolización notarial en su nombre. A continuación, el representado debe autorizar la protocolización ante notario, lo que supone más gastos para el notario.

5. venta por un menor/tutor

Los menores suelen estar representados por sus padres y los tutelados por su tutor. Si un menor o una persona bajo tutela vende una propiedad, generalmente se requiere autorización judicial del tribunal de familia o de tutela. Si debe constituirse una hipoteca a favor del comprador, también debe obtenerse autorización para ello. Por regla general, se encarga al notario que obtenga la autorización judicial y que notifique la autorización a la otra parte contratante y reciba la notificación de las respectivas partes contratantes. 

6. venta por el heredero

La transmisión de la propiedad a los herederos es gratuita en el registro de la propiedad en un plazo de 2 años a partir de la herencia. Si la inscripción no se realiza en este plazo y los herederos desean vender una propiedad, es posible que deseen venderla sin que los herederos se inscriban primero en el registro de la propiedad para ahorrar costes. Si se dispone de un certificado de herencia, la venta es posible sin problemas, incluso sin inscripción provisional. Si no se dispone de dicho certificado, el comprador asume un riesgo y debe realizarse una inscripción provisional. Esto es necesario en cualquier caso si el comprador financia el precio de compra y debe constituirse una hipoteca antes de la transmisión de la propiedad.

En cuanto a la propiedad en sí, hay características especiales a tener en cuenta en numerosas constelaciones. Además de los puntos generales que hay que tener en cuenta al comprar una propiedad, este artículo describe las características especiales de una propiedad alquilada.

7. comprobar la situación del catastro

El comprador debe informarse sobre la situación del registro de la propiedad presentando un extracto del mismo. Aunque el notario que va a legalizar la escritura suele inspeccionar el registro de la propiedad antes de la legalización, el comprador debe informarse a tiempo sobre la estructura de la propiedad y los posibles gravámenes (por ejemplo, derechos de paso o cargas sobre la propiedad).

8. plazo de dos semanas para la participación de un consumidor

Si el comprador o el vendedor es un consumidor en el sentido del Código Civil alemán (BGB), el notario debe poner a su disposición el borrador del contrato de compraventa al menos dos semanas antes de la fecha de protocolización. Además, el notario debe procurar que las partes firmen el contrato notarial en persona o a través de una persona de confianza. Esta normativa sirve para proteger al consumidor, que debe disponer de tiempo suficiente para informarse y considerar si desea firmar el contrato de esta forma. El consumidor debe estar protegido contra las prisas y disponer de tiempo suficiente para aclarar si el precio es razonable y si se puede acordar algún tipo de financiación. Además, el consumidor dispone de tiempo suficiente para ponerse en contacto con su asesor fiscal si es necesario y para aclarar cuestiones técnicas relativas a la propiedad. El requisito de estar presente en persona sirve para dar a las partes la oportunidad de aclarar cuestiones directamente con el notario. 

Existen innumerables constelaciones en las que deben tenerse en cuenta otras características especiales. El notario las discute con las partes contratantes y redacta el contrato de compraventa en consecuencia. En la cita, el notario lee íntegramente el contrato de compraventa para que las partes contratantes puedan formular preguntas y aclarar posibles ambigüedades durante la protocolización.