Immobilienrecht

Der Kauf einer Immobilie

Der Kauf einer Immobilie stellt für viele eine große, wenn nicht sogar die größte finanzielle Investition in ihrem Leben dar. Damit sowohl der Verkäufer als auch der Käufer vor unangenehmen Überraschungen geschützt sind, muss der Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Haus, eine Eigentumswohnung oder einem Erbbaurecht notariell beurkundet werden. Der Notar berät vor Unterzeichnung des Kaufvertrages sowohl den Verkäufer als auch den Käufer und übernimmt nach Unterzeichnung des Kaufvertrages die Abwicklung und den Vollzug der Urkunde bis hin zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Wichtig zu wissen ist, dass die Zahlung des Kaufpreises nicht bereits am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrages erfolgt, sondern erst, wenn der Notar den Kaufpreis fällig gestellt hat. Ebenso wenig wird der Käufer am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrages Eigentümer, sondern erst mit der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch.

Auf folgende Besonderheiten sollten die Vertragsparteien achten:

1. Ausländischer Beteiligter

Bei einem ausländischen Beteiligten ist daran zu denken, dass ggf. ein Dolmetscher bei der Beurkundung teilnehmen muss. Die Parteien können darauf verzichten, dass es sich um einen vereidigten Dolmetscher handelt. Nahe Familienangehörige sind allerdings für die Eigenschaft als Dolmetscher ausgeschlossen. Die Notarin Frau Bürsgens-Dyllong spricht fließend Spanisch und kann Beurkundungen und Beglaubigungen auf Spanisch vornehmen, sodass in diesem Falle ein Übersetzer entbehrlich sein kann.

2. Ehelicher Güterstand der Beteiligten

Der eheliche Güterstand der Beteiligten ist von Bedeutung, da sich daraus z.B. eine Verfügungsbeschränkung des veräußernden Ehegatten ergeben kann. Ist beispielsweise der Verkäufer einer Immobilie, der allein im Grundbuch als Eigentümer steht, im gesetzlichen deutschen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet („ohne Ehevertrag“), kann sich ein Zustimmungserfordernis zum Verkauf der Immobilie des anderen Ehegatten ergeben, wenn es sich bei dem zu veräußernden Objekt um das Vermögen im Ganzen (d.h. grundsätzlich weniger als 10% des Netto-Gesamtvermögens bzw. 15% bei kleineren Vermögen) handelt. Stimmt der Ehegatte der Veräußerung im Rahmen der Beurkundung zu, ist eine Veräußerung möglich. Fehlt die Zustimmung eines Ehegatten, kann der Erwerber kein Eigentümer der Immobilie werden, das Grundbuch ist unrichtig und ein gutgläubiger Erwerb ist nicht möglich. Bei ausländischen Güterständen kann sich ebenfalls ein solches Zustimmungserfordernis des Ehegatten ergeben.

3. Bevollmächtigter

Tritt ein Bevollmächtigter für eine der Vertragsparteien auf, so muss die Vollmacht auch dazu ermächtigen, den Kaufvertrag zu schließen. Dem Notar ist entweder die Vollmacht im Original oder eine Ausfertigung der Vollmacht vorzulegen. Eine beglaubigte oder einfache Kopie reicht nicht aus.

4. Vollmachtloser Vertreter

Ein vollmachtloser Vertreter ist die Person, welche den Kaufvertrag für eine der Vertragsparteien unterzeichnet, ohne hierzu eine Vollmacht vorlegen zu können. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine Vertragspartei erkrankt und diese ihren Ehegatten anweist, die Beurkundung für ihn vorzunehmen. Der Vertretene muss sodann im Nachgang die Beurkundung vor dem Notar nachgenehmigen, was erneut Kosten beim Notar verursacht.

5. Verkauf durch einen Minderjährigen/Betreuten

Minderjährige werden grundsätzlich durch Ihre Eltern vertreten und Betreute durch ihren Betreuer. Wird eine Immobilie durch einen Minderjährigen oder Betreuten veräußert, ist grundsätzlich eine gerichtliche Genehmigung des Familien- bzw. Betreuungsgericht erforderlich. Muss für den Käufer eine Finanzierungsgrundschuld bestellt werden, so ist hierfür ebenfalls eine Genehmigung einzuholen. Der Notar wird in der Regel mit der Einholung der gerichtlichen Genehmigung beauftragt und die Genehmigung dem jeweils anderen Vertragspartner mitzuteilen sowie die Mitteilung der jeweiligen Vertragspartner entgegenzunehmen. 

6. Verkauf durch den Erben

Die Umschreibung der Immobilie auf die Erben ist binnen 2 Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt kostenfrei. Erfolgt die Eintragung in diesem Zeitraum nicht und die Erben wollen eine Immobilie verkaufen, wünschen diese teilweise den Verkauf vorzunehmen, ohne dass die Erben zunächst ins Grundbuch eingetragen werden, um Kosten zu sparen. Liegt ein Erbschein vor, ist ein Verkauf auch ohne Zwischeneintragung unproblematisch möglich. Wenn ein solcher Erbschein nicht vorliegt, geht der Käufer ein Risiko ein und eine Zwischeneintragung sollte erfolgen. Diese ist ohnehin notwendig, wenn der Käufer den Kaufpreis finanziert und eine Finanzierungsgrundschuld bereits vor der Eigentumsumschreibung bestellt werden muss.   

In Bezug auf die Immobilie selbst sind in zahlreichen Konstellationen Besonderheiten zu beachten. In diesem Artikel werden neben allgemeinen zu beachtenden Punkten beim Kauf einer Immobilie die Besonderheiten bei einer vermieteten Immobilie dargestellt.

7. Grundbuchstand prüfen

Der Käufer sollte sich über den Grundbuchstand durch Vorlage eines Grundbuchauszugs informieren. Zwar nimmt der zu beurkundende Notar in der Regel vor der Beurkundung Einsicht in das Grundbuch, dennoch sollte sich der Käufer rechtzeitig über die Eigentumsverhältnisse und etwaige Belastungen (z.B. Wegerechte oder Grundschulden) Kenntnis verschaffen.

8. Zwei-Wochenfrist bei Beteiligung eines Verbrauchers

Handelt es sich bei dem Käufer oder Verkäufer um einen Verbraucher im Sinne des BGB, hat der Notar den Entwurf des Kaufvertrages mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung zu stellen. Darüber hat der Notar darauf hinzuwirken, dass die Parteien den notariellen Vertrag persönlich oder durch eine Vertrauensperson unterzeichnen. Diese Regelung dient dem Schutz des Verbrauchers, der ausreichend Zeit haben soll, sich Erkundigungen einzuholen und zu überlegen, ob er den Vertrag so unterzeichnet. Er soll vor Übereilung geschützt werden und ausreichend Zeit haben, abzuklären, ob der Preis angemessen ist und eine etwaige Finanzierung auch zustande kommt. Außerdem hat der Verbraucher so genügend Zeit, sich ggf. an seinen Steuerberater zu wenden und technische Fragen bezüglich des Objekts abzuklären. Das Erfordernis der persönlichen Anwesenheit dient dazu, dass die Parteien Gelegenheit haben, Fragen direkt mit dem Notar zu klären. 

Es gibt unzählige Konstellationen, bei denen weitere Besonderheiten zu berücksichtigen sind. Der Notar spricht diese mit den Vertragsparteien durch und gestaltet dementsprechend den Kaufvertrag. Der Kaufvertrag wird im Termin von dem Notar vollständig vorgelesen, sodass die Vertragsparteien auch noch im Rahmen der Beurkundung Fragen stellen und Unklarheiten beseitigen können. 

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