FRANK FELDMEIER Los inquilinos no sólo tienen que enfrentarse al derecho de arrendamiento español cuando llega el momento de rescindir el contrato de arrendamiento. Los extranjeros también tropiezan a menudo con el derecho de arrendamiento español cuando se trata de gastos de reparación, aumentos del alquiler o gastos accesorios, dice Steffen Döhne, de Mallorca Mietbörse. Magda Pajor, de Atlas International, se refiere sobre todo a los malentendidos relacionados con la devolución de la fianza. Sin embargo, prácticamente todos los problemas pueden resolverse por lo general fuera de los tribunales.

El derecho de arrendamiento está regulado en la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos. No hay una forma prescrita para el contrato, "pero cualquiera de las partes puede insistir en un contrato de arrendamiento por escrito", dice la abogada Martina Dyllong, de Dortmund, que también atiende a clientes en Mallorca(www.kanzlei-dyllong.de). El piso o la casa no sólo debe especificarse con la dirección exacta y el número de metros cuadrados, sino también con el número catastral.

Si la forma de pago no se especifica en el contrato, se aplica la siguiente norma: El alquiler se paga mensualmente por adelantado dentro de los siete primeros días del mes y debe abonarse en efectivo en el piso alquilado, salvo que se acuerde otra cosa. El arrendador está obligado a expedir un recibo.

Los inquilinos no pueden evitar el pago de una fianza, y en Mallorca también son habituales los avales bancarios por valor de varios meses de alquiler, que los propietarios utilizan para garantizar el pago del alquiler y de las reparaciones necesarias. Suelen exigirse fianzas de dos meses de alquiler, sobre todo si la vivienda está amueblada.

Si el casero retiene el reembolso de la fianza durante más de un mes tras la finalización del contrato de alquiler, también se cobrarán intereses de demora. A la inversa, los inquilinos no pueden, por ejemplo, dejar de pagar el resto del alquiler dos meses antes de que finalice el contrato con referencia a los pagos de fianza hechos al propietario al principio, advierte Pajor. "La fianza no puede compensarse con el alquiler".

La legislación española sobre arrendamientos no reconoce los arrendamientos por tiempo indefinido. Esto restringiría demasiado el derecho de propiedad del propietario, explica el experto Dyllong. Los contratos indefinidos se consideran celebrados por un año; se distingue entre contratos de más de cinco años y de hasta cinco años.

Las partes son libres de acordar la duración del arrendamiento. Sin embargo, si es inferior a cinco años, el contrato se prorroga automáticamente tras la expiración del plazo -es decir, un año- cada año hasta los cinco años. "Por ejemplo, rescindir el contrato al cabo de un año y dos meses no es posible", explica Döhne, que también ha resumido la información sobre derecho de arrendamiento en www.mallorca-mietboerse.com. "El primer año es fijo", subraya también Pajor: si avisas con antelación, pierdes la fianza. Después del primer año, sin embargo, muchos caseros también aceptan rescindir el contrato con preaviso durante el año.

Según la ley, quien desee notificar una rescisión en caso de renovación anual debe respetar un plazo de preaviso de al menos 30 días. "El inquilino está obligado a presentar un justificante de la recepción del aviso de cancelación", dice Dyllong. "Por eso deben asegurarse de obtener un recibo de la cancelación".

Si, por el contrario, el contrato ha existido durante al menos cinco años, el inquilino puede rescindirlo avisando con al menos dos meses de antelación, dice Dyllong. No obstante, hace referencia a una cláusula de indemnización que puede incluirse en el contrato para este caso y que prevé un mes de alquiler por cada año de alquiler restante.

A diferencia de Alemania, no suele haber distinción entre alquiler frío y alquiler caliente: el inquilino paga los servicios individuales, como la electricidad, el gas y el agua, en función del consumo. Se distingue entre los gastos generales, como los de mantenimiento, jardinero, piscina o seguro. La tasa de basuras también varía en función del lugar de residencia: Se trata de una tasa por incineración de residuos que se devenga en función del municipio.

Los gastos de mantenimiento sólo pueden repercutirse al inquilino si así se acuerda expresamente en el contrato de arrendamiento. "Si no existe tal acuerdo escrito, el inquilino no está obligado a pagarlos", dice Dyllong. El impuesto anual sobre bienes inmuebles (IBI) también puede repercutirse al inquilino si así se estipula expresamente en el contrato. Según Döhne, es una práctica habitual en el 95% de los casos. A menudo, el pago del alquiler se complementa simplemente con el importe del impuesto, informa Pajor.

Los aumentos de alquiler a veces pueden causar problemas. La ley estipula que el arrendador puede estipular un ajuste anual en el contrato durante los cinco primeros años de vigencia del mismo. La base para ello es el índice de precios al consumo (IPC) anual publicado más recientemente. Los inquilinos protestan repetidamente contra tal ajuste, dice Döhne. Sin embargo, está claramente contemplada en la legislación española sobre alquileres. Sin embargo, según la experiencia de Pajor, a veces los propietarios renuncian a la revisión en aras de una buena relación con el inquilino, sobre todo si es baja.

Las reparaciones también generan conflictos. A diferencia de Alemania, en España no se suele distinguir según el importe de los gastos de reparación, sino según si una reparación sirve para mantener la propiedad o para mantener su habitabilidad, dice Döhne. En este último caso, el responsable es el propietario. En la práctica, sin embargo, la normativa no está clara si, por ejemplo, se estropea la caldera. Entonces, el inquilino y el propietario tendrían que llegar a un acuerdo. Un inquilino se encuentra en una mala posición si, por ejemplo, el frigorífico se estropea una vez expirado el periodo de garantía o los animales domésticos rayan las puertas, subraya Pajor.

Dyllong advierte a los inquilinos que no reduzcan el pago del alquiler por daños sin consultarlo. Según la legislación española, el inquilino tiene derecho a una indemnización. "Sin embargo, si el inquilino reduce el alquiler de forma independiente o incluso deja de pagarlo por completo, corre el riesgo de que el propietario interponga una demanda de desahucio además de reclamar el alquiler pendiente".

Según la ley, el arrendador puede rescindir el contrato antes de tiempo si no se paga el alquiler, los gastos accesorios o la fianza, si el piso se subarrienda sin autorización o si sufre daños o se utiliza de forma ilegal. El arrendador, a su vez, puede rescindir el contrato antes de tiempo si el propietario no lleva a cabo las reparaciones necesarias para mantener la vivienda o perturba su uso.

El arrendador también puede insistir en el uso personal, no sólo para sí mismo, sino también para parientes de primer grado y cónyuges en caso de divorcio. Sin embargo, como subraya Dyllong, esta cláusula debe figurar expresamente en el contrato de arrendamiento.