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Steuern beim Immobilienkauf -& verkauf in Spanien

Für die Zahlung der Steuern im Rahmen einer Immobilienübertragung in Spanien ist es erforderlich, dass der Steuerzahler über eine spanische Steuernummer (N.I.E.) verfügt. Diese ist rechtzeitig zu beantragen, da die Erteilung in Spanien bis zu 6 Wochen dauert, über das spanische Konsulat sogar noch länger.

1. Grunderwerbssteuer bei Verkauf durch Private

Bei einem Immobiliengeschäft zwischen Privatpersonen fällt zunächst für den Käufer die Zahlung der Grunderwerbssteuer ( Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) an, welche momentan zwischen 8% und 10% des notariell beurkundeten Kaufpreises beträgt. Auf Mallorca ist die Grunderwerbssteuer gestaffelt. Diese fällt wie dort wie folgt an:

Immobilienwert zwischen 0,00 Euro – 400.000,00 Euro : 8%

Immobilienwert zwischen 400.000,01 Euro-600.000,00 Euro: 9%

Immobilienwert zwischen 600.000,01 und höher: 10%

In der Region rund um Alicante beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 10%.

In der Region rund um Málaga beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 8%.

Auf den kanarischen Inseln beträgt die Grundwererbsteuer im Regelfall 6,5%.

2. Mehrwertsteuer bei Verkauf durch Unternehmer

Handelt es sich um eine Veräußerung zwischen Unternehmern wird anstelle der Grunderwerbsteuer die spanische Mehrwertsteuer ( Impuesto sobre el Valor Añadido, I.V.A .) fällig. Der Mehrwertsteuersatz beträgt bei Baugrundstücken und Geschäftsgrundstücken aktuell 18% und bei neugebauten Eigentumswohnungen, Ein- oder Mehrfamilienhäusern derzeit 8%. Zusätzlich fällt einmalig die sog. Stempelsteuer ( Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ) an, die in den meisten Regionen Spaniens 1% des beurkundeten Kaufpreises beträgt.

3. Wertzuwachssteuer ( Plusvalía )

Bei der Wertzuwachssteuer ( Plusvalía) handelt es sich um eine gemeindliche Steuer, die laut Gesetz vom Verkäufer zu tragen ist. Hierbei gilt: je länger der Verkäufer Eigentümer der Immobilie war, desto höher fällt die Wertzuwachssteuer aus.

4. Gewinnsteuer

Für den Verkäufer fällt zudem auch einmalig eine Gewinnsteuer an. Seit dem 01.01.2010 beträgt diese 19% über den bei einem Verkauf erzielten Gewinn. Der Gewinn ist das Ergebnis der Differenz des Verkaufs- und des Erwerbswertes (Kaufpreis zzgl. Kosten und Abgaben, die mit dem Kauf der Spanienimmobilie zusammenhingen). Der ursprüngliche Erwerbswert wird darüber hinaus bei der Berechnung mit einem Aktualisierungskoeffizienten korrigiert.

5. Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

Die Vermögenssteuer galt seit dem Jahre 2008 als abgeschafft. Für das Jahr 2011 und 2012 wurde diese aber wieder reaktiviert. Bei dem Kauf von Immobilien wird diese nunmher wieder fällig. Nicht-Residente müssen die Vermögenssteuer für das Jahr 2011 im Jahre 2012 und für das Jahr 2012 im Jahre 2013 abgeben. Für die ersten 700.000,00 Euro des Kaufpreises einer Immobilie wurde die Steuer auf Null gesetzt. Dies gilt auch für Nicht-Residente in Spanien und gilt pro Person. Ein Ehepaar also, welches zu gleichen Anteilen eine Immobilie erwirbt, hat einen Steuerfreibetrag in Höhe von 1,4 Millionen Euro.

Nachstehende Tabelle der Vermögenssteuer gibt einen Überblick über die Steuersätze, welche auf die Nicht-Residenten anzuwenden sind:

(nach Abzug aller Verbindlichkeiten, bis 700.000 € steuerfrei)

Bemessungsgrundlage

(bis EUR)

Zwischensumme (EUR)

Restbetrag bereinigte Steuergrundlage (bis EUR)

Steuersatz (in Prozent)

0,00 0,00 167.129,45 0,2 %
167.129,45 334,26 167.123,43 0,3 %
334.252,88 835,63 334.246,87 0,5 %
668.499,75 2.506.86 668.499,76 0,9 %
1.336.999,51 8.523,36 1.336.999,50 1,3 %
2.673.999,01 25.904,35 2.673.999,02 1,7 %
5.347.998,03 71.362,33 5.347.998,03 2,1 %
10.695.996,06 183.670,29 und höher 2,5 %

 

6. Jährliche Steuern für Nicht-Residente

a) Grundsteuer (I.B.I.)

Erwähnt sei zuletzt, dass für den Käufer nach Erwerb der Immobilie die jährliche Grundsteuer anfällt (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, I.B.I .). Hierbei handelt es sich um eine kommunale Steuer, welche anhand des Katasterwertes der Immobilie berechnet wird. Der Steuersatz variiert von Gemeinde zu Gemeinde. Nicht uninteressant ist, dass die Gemeinden ca. alle 10 Jahre eine Revision durchführen und den Katasterwert entsprechend erhöhen.

b) Einkommenssteuer

Außerdem ist der Immobilienbesitzer verpflichtet aufgrund des Immobilieneingentums in Spanien Einkommenssteuer zu zahlen. Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Höhe der Einkommenssteuer beträgt 2% des Katasterwertes bzw. 1,1% des Katasterwertes, wenn dieser Wert zum 01.01.1994 neu festgesetzt worden ist. Auf diesen Wert sind 24% Einkommenssteuer zu zahlen. Bei der Vermietung der Immobilie fällt die Einkommenssteuer ebenfalls an. Werbungskosten sind dabei abzugsfähig.

Rechtsanwältin Martina Dyllong Mitglied im Deutschen Anwaltverein Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen Anwaltverein Mitglied beim Anwalt Suchservice Deutsche Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge e.V.
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